Bankbeslag Spanje

De aankoop van een bankbeslag in Spanje verloopt anders dan een normale aankoopprocedure. Net zoals het kopen van nieuwbouw niet voor iedereen is weggelegd, zo ook het kopen van een bankbeslag in Spanje. Bezin eer je begint, maar wees gerust, we zullen ervoor zorgen dat alles vlot verloopt en dat u in een mum van tijd de sleutel heeft van het aangekochte goed. Neem zeker contact met ons op aangaande de mogelijke aankoop van een bankbeslag in Spanje, daar we u tevens een pdf met de nodige toelichting en uitleg kunnen bezorgen.

Opgelet!

We maakten al allusie op het feit dat een bankbeslag in Spanje kopen niet dezelfde regels en procedure volgt als een normale aankoop. Hieronder zullen we dieper ingaan op de procedure en verschillende zaken toelichten.

Belangrijk om weten is dat een bankbeslag in Spanje kopen meestal goedkoper is dan de normale marktwaarde, maar u ook (vaak) voor onaangename verrassingen komt te staan en extra kosten zal hebben. De bank heeft immers het pand destijds in beslag genomen. En er niets mee gedaan. De kans is dus groot dat er geen elektriciteit meer is, hetzelfde voor de waterlevering. Dit is niet op een dag geregeld en zal enkele weken in beslag nemen en ook extra kosten met zich meebrengen. Misschien vallen ze nog goed mee, maar dit kan ook meteen honderden of zelfs meer, euro’s kosten als er documenten ontbreken en/of de installatie niet conform is. Hou hier rekening mee, koop geen bankbeslag als u niet een beetje financiële marge heeft. We spreken met een “bank” niet met een fysieke persoon en dus zal u kopen wat u ziet. Niet meer en niet minder en u zal geen rechten hebben aangaande verborgen gebreken, “ik wist niet dat…”, enz.

Een bankbeslag kopen kan dus heel voordelig zijn, maar kan ook extra (verborgen) kosten met zich meebrengen, hou hier rekening mee!

De Bank

Een bankbeslag in Spanje kopen doe je via de Spaanse bank, toch?
Nee.

Het heeft geen enkele zin om bij een Spaanse bank te gaan vragen naar wat zij te koop hebben. Ze zullen u doorverwijzen naar een dochteronderneming die de verkoop van de bankbeslagen behartigt en hiervoor een aparte website heeft waarop dagelijks de aanpassingen doorgevoerd worden. Wat het nog ingewikkelder maakt is dat u niet rechtstreeks met die mensen/bank/dochteronderneming kan spreken of onderhandelen. U heeft nog een extra tussenpersoon nodig: een door de bank erkende makelaar die de bankbeslagen mag verkopen.

Hieronder een overzicht van nuttige links van de websites waar u bankbeslagen zal terugvinden en waarmee we u zonder problemen kunnen begeleiden bij de aankoop:

De Makelaar

Een “normale” makelaar, zoals er duizenden zijn in Spanje, kan u geen bankbeslag verkopen. Hij dient immers aangesteld te zijn door de desbetreffende bank(en) om de bankbeslagen te mogen verkopen. Met andere woorden, indien u op één van de websites van de dochterondernemingen van de banken vastgoed vindt dat u interesseert, heeft u twee opties:

  • vul het formulier in op die website, en dan zal u binnen de paar dagen een makelaar toegewezen krijgen van de bank;
  • of stuur ons de link door van het vastgoed dat u wenst te bezichtigen /waar u interesse in heeft en wij brengen u in contact met een door de bank erkende makelaar die alles voor u verder zal regelen en met ons samenwerkt om alles tot een goed einde te brengen. Het voordeel hiervan is dat we deze makelaar(s) kennen en zij ons, evenals onze werkwijze en dat alles veel sneller en vlotter zal verlopen.

De makelaar dient u niet te betalen, deze krijgt een commissie van de bank bij de verkoop van het pand.

Het Bod

Een bod doen voor de aankoop van een bankbeslag in Spanje verloopt anders dan een normale onderhandeling voor de aankoop van vastgoed. Op het ogenblik dat u een bod wenst te doen voor een bankbeslag zal u:

  • In het bezit moeten zijn van een Spaans NIE nummer;
  • Een Spaanse bankrekening moeten hebben, voorzien van fondsen;
  • Een aanbetaling doen aan de bank tegelijk met het uitbrengen van het bod. Deze aanbetaling moet gebeuren vanaf uw Spaanse bankrekening en het bedrag wordt door de verkopende bank bepaald.

Met andere woorden, wanneer u overweegt om vastgoed aan te kopen van een bankbeslag in Spanje, moeten er EERST een aantal stappen ondernomen worden. Dit in tegenstelling tot een normale procedure, waar de bovenstaande punten niet van toepassing zijn.

Wees er dus op tijd bij, wij kunnen immers al deze stappen reeds te samen of voor u verwezenlijken met een volmacht.

Het bod wordt via ons en de makelaar aan de verkopende bank overgemaakt en dan is het wachten… wachten tot de hoofdzetel bevestigd dat het bod aanvaard is of verworpen. Indien het bod aanvaard is gaan we verder met de aankoop procedure. Indien het bod verworpen werd, zal de verkopende bank het reeds betaalde voorschot (dat u betaalt heeft bij het uitbrengen van het bod) terugstorten op uw Spaanse bankrekening.

Aanleveren documenten

Wanneer het bod aanvaard is, gaan we de volgende fase van de aankoop starten: het aanleveren van alle documenten die de verkopende bank eist, evenals alle documentatie die nodig is voor het verlijden van de akte bij de Spaanse notaris. De volgende documenten zal u aan ons dienen aan te leveren:

  • Attest (in het Engels of Spaans) van uw Belgische/Nederlandse bankrekening, vanwaaruit u de fondsen gaat overschrijven naar uw eigen Spaanse rekening;
  • Bewijs van herkomst van de financiële middelen die u gaat aanwenden voor de aankoop in Spanje;
  • Overmaken van alle fondsen voor de aankoop van uw Belgische/Nederlandse rekening naar uw Spaanse bankrekening;
  • Attest van uw Spaanse bank dat de fondsen voor de aankoop op de Spaanse rekening staan (daar zorgen wij voor);
  • Laatste belastingaanslag, vertaald naar het Spaans (de vertaling kan via ons geregeld worden);
  • 3 laatste loonfiches indien u werknemer bent vertaald naar het Spaans (de vertaling kan via ons geregeld worden);
  • Bewijs zelfstandige activiteit indien u zelfstandige bent (UBO/KBO) vertaald naar het Spaans (de vertaling kan via ons geregeld worden)

U heeft hiervoor niet al te veel tijd om dit in orde te brengen, daarom dat wij steeds aanbevelen om alle documenten reeds te verzamelen op voorhand. Van zodra de verkopende bank uw bod aanvaard heeft, dan kunnen we meteen beginnen met de vertalingen (meestal duurt dit tussen de 5 a 8 dagen) en kan u de fondsen overmaken van uw rekening naar uw Spaanse rekening.

Wanneer u voldoet aan al deze verplichtingen, gaan we over tot het overmaken van al deze documenten aan de verkopende bank en zullen zij een (financieel) onderzoek instellen. Het is pas wanneer we deze bevestiging van de verkopende bank krijgen, dat u zekerheid heeft dat u het vastgoed zal kunnen aanschaffen en we de datum voor het verlijden van de akte kunnen inplannen, doorgaans binnen de 3 weken na het definitief akkoord.

Provisie fondsen

Op dit ogenblik zal u van ons reeds een provisie ontvangen hebben van uw extra kosten die gepaard gaan met het aankopen van een bankbeslag in Spanje. We spreken doorgaans over het volgende:

  • De ITP tax op de aankoopwaarde. Dit is per regio verschillend. Voor Canarias is deze 6,5% van de aankoopwaarde.
  • De notariskosten
  • De registratierechten
  • Onze legale en begeleidingskosten
  • Vertaalkosten (indien van toepassing)
  • Kosten aansluitingen nutsvoorzieningen (indien van toepassing)
  • Andere kosten (indien van toepassing)

Deze provisie moet een week voor het verlijden van de notariële akte op onze klantenrekening staan. Hiermee zullen we alles betalen dat betaald dient te worden en het spreekt voor zich dat het verschil verrekend wordt.

Notariële akte

Wanneer alles in orde is, het is te zeggen dat de datum gepland is voor de ondertekening van de notariële akte, zal u het vastgoed natuurlijk nog dienen te betalen. Dit kan enkel via een gecertifieerde bankcheque, van uw Spaanse bank. Deze cheques kosten geld, doorgaans tussen de 0,4% en de 0,7% van de waarde die ze gaan vertegenwoordigen. Een hoge kost, die we niet kennen in België of Nederland. Hou dus ook met deze extra kost rekening wanneer u de nodige fondsen overschrijft naar uw Spaanse rekening.

De Spaanse notariële akte zal door ons te samen met de gestor van de bank (nog eens een andere partij…) volledig voorbereid worden. Indien wij een volmacht hebben van u, zullen we dan ook de akte ondertekenen en de sleutels in ontvangst nemen. Indien u zelf aanwezig bent, zullen we te samen met u naar de notaris gaan en instaan voor de mondelinge vertaling van de Spaanse akte.

Schulden

Even met de deur in huis vallen: U KOOPT NIET SCHULDENVRIJ bij een bankbeslag. Goed, nu heb ik uw aandacht. Een bankbeslag in Spanje wordt verkocht in de staat waarin het goed zich bevindt. Met zijn zichtbare en onzichtbare gebreken. Zonder certificaten van schulden. Met andere woorden, u koopt min of meer “blind”. Maar geen nood en laat me dit ook even nuanceren: We laten immers in de aktes opnemen dat de verkopende bank aansprakelijk is en blijft, indien er schulden zouden opduiken nadat de akte verleden is, het is te zeggen nadat u betaald heeft en eigenaar bent geworden van het pand. Dan hebben we 5 dagen de tijd om in contact te treden met de verantwoordelijke dienst van de verkopende bank (nog eens een andere partij…) die instaat voor deze zaken om hen in kennis te stellen dat er nog schulden zijn bijvoorbeeld en hen de nodige bewijzen te leveren. Ze staan echter niet in voor schulden bij de nutsvoorzieningsmaatschappijen zoals water en elektriciteit. Maar meestal is tegen dan de toelevering van deze diensten toch al opgeschort en vaak de meters verzegeld of weggehaald.

Tot slot

Het laatste gedeelte van de procedure is het omzetten van alle nutsvoorzieningen, het laten domiciliëren van al uw wederkerige kosten, het aanmelden bij het kadaster en register der eigendommen dat u de nieuwe eigenaar bent, het betalen van uw belastingen enz. Dit wordt allemaal door ons voor u verzorgd zodat u helemaal niets hoeft te ondernemen op dat vlak, maar al meteen kan genieten van uw nieuwe aanwinst.

De aankoop van aan bankbeslag in Spanje is dus een andere procedure dan een normale aankoop. Dit is bedoeld voor mensen die de financiële middelen hebben om snel een bod te kunnen plaatsen en meteen werk te maken van de aankoop. Indien u niet de financiële middelen heeft of nog aan een financieringsaanvraag moet beginnen voor het bekostigen van de aankoop van het bankbeslag in Spanje, raden wij u ten sterkste af van een bod te doen. U zal uw voorschot immers kwijt zijn indien u verzuimt aan te kopen, of er te veel tijd overheen gaat. De bank wil immers zo snel mogelijk het pand verkopen. Hou hier rekening mee!

BANKBESLAG in SPANJE