U bezit vastgoed in het buitenland? Proficiat! Maar de Belgische fiscus zal dit willen weten. Uw buitenlandse woning aangeven is een verplichting in uw personenbelasting. Echter is er een klein verschil indien uw buitenlandse woning al dan niet verhuurd wordt. We zetten je graag op de goede weg zodat je niet voor onaangename verrassingen komt te staan:

Uw buitenlandse woning aangeven: Als u uw buitenlandse woning verhuurt, moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. In tegenstelling tot wat geldt voor Belgisch vastgoed speelt het geen rol of de huurder de woning privé dan wel voor zijn beroep gebruikt. Van de inkomsten mag u wel de betaalde ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ (IBI) in mindering brengen.

Dat bedrag geeft u aan bij de code 1130/2130. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe. Het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd en belast tegen uw hoogste belastingtarief.

Wordt de woning maar een deel van het jaar verhuurd? Voor de verhuurperiode geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Voor het deel van het jaar dat er niet verhuurd wordt, geeft u het proportionele deel van de brutohuurwaarde aan.

Een ander informatief artikel kan je terugvinden op Tenerife Connect hieromtrent.

Uw buitenlandse woning aangeven: Als u niet verhuurt, hebt u geen rechtstreekse inkomsten. Wat moet u dan aangeven?

Dat is de gemiddelde jaarlijkse brutohuurwaarde: de huurinkomsten die het pand u zou opgeleverd hebben als u het het hele jaar door zou verhuurd hebben, en dat rekening houdende met de gebruiken van het land en de ligging van uw woning. Van die inkomsten mag u de buitenlandse betaalde belastingen specifiek voor die woonst aftrekken. De fiscus zal vervolgens nog automatisch een kostenpercentage van 40 procent in mindering brengen.

Maar wat is een brutohuurwaarde? 

‘Er bestaan geen vaste regels om de brutohuurwaarde te berekenen, wat in de praktijk heel wat discussies deed ontstaan. Om meer duidelijkheid te brengen heeft de fiscus op 29 juni 2016 een rondzendbrief gepubliceerd’, zegt Lieven Stoffelen van PwC Tax Consultants. ‘Die stelt dat u een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde – zeg maar het buitenlands equivalent van ons kadastraal inkomen – mag gebruiken. De omzendbrief beschrijft alleen een voorbeeld in Frankrijk, maar kan ook toegepast worden voor Nederland en Spanje.’ U bent niet verplicht die waarde te gebruiken, maar het is een mogelijkheid. ‘Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde hoger uitvalt dan de werkelijke huurwaarde, mag er toch geopteerd worden voor de werkelijke huurwaarde’, vervolgt Stoffelen.

Wat betekent dat concreet voor uw aangifte? Voor Spaans vastgoed kan u werken met de ‘valor catastral’. Als de forfaitair geraamde brutohuurwaarde kan u 2 procent van de ‘valor catastral’ nemen (1,1 procent van de valor catastral als deze werd bepaald of herzien in de laatste 10 jaar). U mag de betaalde ‘impuesto sobre bienes inmuebles’ (IBI) in mindering brengen.

Buitenlandse woning aangeven: een voorbeeld

U heeft een appartement gekocht voor € 125.000 maar de valor catastral volgens de Spaanse overheid is € 72.345. U weet dat uw buren hun appartement op jaarbasis verhuren aan € 400 per maand.

Voor de berekening van de forfetaire geraamde brutohuurwaarde komen we op deze berekening uit: € 72.345 x 2% = € 1446,90 bruto jaarlijkse huurwaarde.

Als u dit niet zou doen, komt u op € 400 x 12 maanden = € 4800 bruto jaarlijkse huurwaarde. Een verschil van maar liefst 4800 – 1446,90 = € 3.353,10 in uw voordeel!

Hier mag de IBI van afgetrokken worden, bijvoorbeeld € 213.

Dus bekomt u 1446,90 – 213 = € 1233,90 als forfetair geraamde jaarlijkse bruto huurwaarde. Dat bedrag geeft u aan bij de code 1130/2130.

Ingevolge art. 7 paragraaf 1, 1b en art. 13 WIB92 wordt dan 60% van dit bedrag bij uw belastbaar inkomen bijgeteld, maar enkel en alleen om uw aanslagvoet te bepalen. In ons voorbeeld wordt er dus € 1233,90 – 40% = € 493,56 bijgeteld. Dit hoeft u NIET te doen, de fiscus doet dit voor u.

Dus is het mogelijk dat sommigen in een hogere belastingschijf zullen vallen. Sommigen zullen niets meer moeten betalen, anderen zullen misschien wel wat meer moeten betalen, of minder terugkrijgen, naargelang het geval.

Door het dubbelbelastingverdrag zijn de aangegeven inkomsten in België vrijgesteld van belastingen. Maar waarom moet u ze dan aangeven? De vrijstelling is er met wat in het vakjargon ‘progressievoorbehoud’ genoemd wordt. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten rekening wordt gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. De belastingtarieven stijgen immers met uw inkomen.

Hoewel er in België doorgaans geen eensgezindheid bestaat omtrent het in te vullen bedrag en wij U bijgevolg geen juridische zekerheid kunnen bieden dat de fiscale administratie het bedrag van de kadastrale waarde, vermenigvuldigd met 1,1% of 2% in voorkomend geval, in de aangifte zal aanvaarden, bestaat er wel heel wat rechtsleer (inclusief de interne instructie van de fiscale administratie) die pleit in uw voordeel…