Daně z pronájmu ve Španělsku

Daně z pronájmu ve Španělsku:

  • Pokud jste daňovým rezidentem v evropské zemi (včetně Islandu, Norska a Lichtenštejnska), můžete si odečíst výdaje a zaplatíte 19 % ze zisku.
  • Pokud jste daňovým rezidentem v mimoevropské zemi, nemůžete si odečíst žádné výdaje a musíte zaplatit 24 % svého hrubého příjmu.

Při pronájmu nemovitosti ve Španělsku musíte platit daně španělskému státu. Nezapomeňte, že pokud pronajímáte svou nemovitost na krátkou dobu, musíte mít také licenci k turistickému pronájmu nemovitosti. Španělsko má daňové pravomoci, protože nemovitost se nachází na jeho území, a příjem je tedy dosažen zde.

Daně z pronájmu ve Španělsku: IVA/IGIC

Pronájem je ve Španělsku srovnatelný s obchodní činností, a proto podléhá španělským pravidlům DPH, dani IVA ve výši 21 % na pevnině a dani IGIC ve výši 7 % na Kanárských ostrovech. (DPH se může lišit v ostatních regionech)

OD LEDNA 2024 NEJSOU Z TOHOTO PRAVIDLA ŽÁDNÉ VÝJIMKY. To znamená, že každý pronajímatel je standardně plátcem DPH a musí ji účtovat svým klientům/nájemcům.

Daně z pronájmu ve Španělsku: Odpočet nákladů

Občanům EU, kteří nemají ve Španělsku bydliště (jste Čech, máte ve Španělsku druhý dům, který pronajímáte), lze odečíst následující náklady:

  • Náklady spojené s opravou a údržbou nemovitosti.
  • Úroky z hypotečního úvěru (pozor: tento úvěr musí být registrován ve Španělsku!).
  • Daně, jako je katastrální příjem (IBI/SUMA).
  • Ostatní náklady: voda, elektřina atd.
  • Osobní služby: např. závěrečný úklid, naše faktura za podání daňového přiznání atd.
  • Můžete si také odepsat pořizovací náklady, ale my to nedoporučujeme. Je totiž velmi pravděpodobné, že se při dalším prodeji přepočítáte, zejména pokud postupně měníte gestory nebo poradce. Je lepší se toho zříci a v případě dalšího prodeje odečíst 100 % těchto nákladů od daně ze zisku. Více informací o této problematice najdete na naší stránce Daň ze zisku.

Tyto náklady lze odečíst a přivést pouze v poměru k počtu pronajatých nocí!

Daně z pronájmu ve Španělsku: Výpočet

Jednoduchý příklad: V posledním kvartálu (leden, únor, březen) jste pronajali 60 z 90 nocí a obdrželi za to 1 000 EUR. Všechny uznatelné náklady dohromady činí 200 €.

Pak máme následující výpočet:

  • 60/90 = 66,67 % nocí za poslední kvartál bylo pronajato.
  • Z celkových nákladů lze odečíst 66,67 %: 200 € x 66,67 % = 133,34 €.
  • Zdanitelný příjem: 1000 € – 133,34 € = 866,66 €
  • 866,66 € x 19 % = 164,67 € musí být zaplaceno španělskému daňovému úřadu.

Tento příklad nezohledňuje případné IGIC, které musíte zaplatit.

Daně z pronájmu ve Španělsku: Prohlášení

POKUD NÁJEMTE KE KRÁTKODOBÉMU/DOVOLENNÍMU PRONÁJMU NA KANÁRSKÝCH OSTROVECH nebo DLOUHODOBĚ SPOLEČNOSTI NA KANARYCH:

Každé tři měsíce z následujících termínech musíte vyplnit formulář, který naleznete na našich webových stránkách na této stránce: www.sebleeson.com/M210TCZ, abychom měli k dispozici základní údaje, které potřebujeme pro výpočet vašeho daňového přiznání:

  • Od 1. do 6. LEDNA za pronájmy v období říjen – listopad – prosinec.
  • Od 1. do 6. DUBNA za pronájmy v období leden – únor – březen.
  • Od 1. do 6. ČERVENCE za pronájmy v období duben – květen – červen.
  • Od 1. do 6. ŘÍJNA za pronájmy v období červenec – srpen – září.

Poté vypočítáme daně za tato období.

Budeme vás informovat o částce, kterou převedete na náš klientský účet (včetně našich poplatků). My potom podáme daňové přiznání a zaplatíme vše španělskému daňovému úřadu.

POKUD NÁJEMTE KE KRÁTKODOBÉMU/PRÁZDNINOVÉMU PRONÁJMU VE ŠPANĚLSKO nebo DLOUHODOBĚ SOUKROMÉMU SOUKROMÉMU NA KANÁRSKÝCH OSTROVECH nebo DLOUHODOBĚ VE ŠPANĚLSKU:

Do 6. ledna musíte vyplnit formulář, který najdete zde na našich webových stránkách: www.sebleeson.com/M210ACZ, abychom měli potřebné základní informace k provedení výpočtů pro vaše daňové přiznání.

KRÁTKODOBÝ PRONÁJEM / VV

U modelu 210 musí být všechny výdaje odečteny bez IGIC, proto hrubá částka před IGIC, pokud je uvedena na faktuře.

  • Běžné výdaje: voda, elektřina, odpadky, IBI, komunitní poplatky, pojištění, úroky z hypotéky… lze odečíst pouze za dny pronájmu.
  • Ostatní běžné výdaje: jako je úklid, údržba, poplatky za účetní, Airbnb nebo podobné provize, mohou být odečteny v plné výši, protože se obvykle vztahují ke dnům pronájmu. Na našem čtvrtletním online formuláři uvedete celkovou částku (v plné výši). Nepřidávejte prosím naše poplatky za účetnictví, protože je bereme v úvahu automaticky.
  • Mimořádné výdaje: jedná se o větší předměty, které zůstanou v nemovitosti delší dobu, např. nábytek, elektrospotřebiče… lze odečíst maximálně 10 % ročně (odpisy), ale i dle dnů pronájmu.
  • Hodnotu nemovitosti (stavbu) a náklady na koupi lze také odečíst maximálně 3 % ročně (odpisy), ale i podle dnů pronájmu. Tyto částky nedoporučujeme odečítat, jako když nemovitost v budoucnu prodáte nebo darujete, odečtené částky je nutné přičíst k částce koupě a v budoucnu zaplatíte vyšší daň, protože finanční úřad to nedovolí náklady odečtete dvakrát.

Všechny faktury za odečtené výdaje musíte uchovávat po dobu 4 let, protože finanční úřad si je může kdykoli vyžádat. Všechny faktury musí být uhrazeny převodem nebo kartou a na faktuře musí být uvedeno celé jméno dodavatele a odběratele, identifikační čísla, adresa a koncept faktury musí být upřesněn majetku. To znamená, že pokladní jízdenka z vašeho oblíbeného železářství NENÍ platnou fakturou, a proto ji nelze odečíst.

V případě kontroly může finanční úřad přezkoumat výdaje a pokud faktura nebude v pořádku, přepočítá daně bez těchto nákladů a rozdíl na dani spolu s přirážkami/pokutami budete muset doplatit.

Pro model 420 potřebujeme plnou částku IGIC zaplacenou ve čtvrtletí, protože tuto částku lze odečíst od 7% IGIC, které musíte zaplatit ze svého příjmu.

Důležité: IGIC lze odečíst pouze v případě, že nemovitost slouží pouze pro účely pronájmu. Pokud nemovitost využíváte pro vlastní potřebu nebo pro rodinné příslušníky, nemůžete si na náklady odečíst žádné vyplacené IGIC.

DLOUHODOBÝ PRONÁJEM

Čtvrtletně: model 210 (19 % nebo 24 %) a žádný model 420 (IGIC 7 %) v dlouhodobých pronájmech. Pokud je nájemcem společnost, je třeba podat a zaplatit IGIC a zádržné.

  • Běžné výdaje: voda, elektřina, odpadky, IBI, komunitní poplatky, pojištění, měsíční úroky z hypotéky, údržba, poplatky za účetní… lze odečíst pouze za dny pronájmu.
  • Mimořádné výdaje: jedná se o větší předměty, které zůstanou v nemovitosti delší dobu, např. nábytek, kuchyňské spotřebiče, TV…ty lze odečíst maximálně 10 % ročně (odpisy), ale i dle dnů pronájmu.
  • Hodnotu nemovitosti a náklady na její koupi lze také odečíst maximálně 3 % ročně (odpisy), ale i podle dnů pronájmu. Tyto částky nedoporučujeme odečítat, jako když nemovitost v budoucnu prodáte nebo darujete, odečtené částky je nutné přičíst k částce koupě a v budoucnu zaplatíte vyšší daň, protože finanční úřad to nedovolí náklady odečtete dvakrát.

Všechny faktury za odečtené výdaje musíte uchovávat po dobu 4 let, protože finanční úřad si je může kdykoli vyžádat. Všechny faktury musí být uhrazeny převodem nebo kartou a na faktuře musí být uvedeno jméno dodavatele a odběratele, identifikační čísla, adresa a koncept faktury musí být upřesněn nemovitosti. To znamená, že pokladní jízdenka z vašeho oblíbeného železářství NENÍ platnou fakturou, a proto ji nelze odečíst.

V případě kontroly může finanční úřad přezkoumat výdaje a pokud faktura nebude v pořádku, přepočítá daně bez těchto nákladů a rozdíl na dani spolu s přirážkami/pokutami budete muset doplatit.

DŮLEŽITÁ AKTUALIZACE (1. čtvrtletí 2024) S potěšením vás informujeme o významné změně v daňové legislativě, která se dotýká pronajímatelů, kteří své nemovitosti pronajímají dlouhodobě. Od nynějška podle nedávné daňové úpravy nebudou pronajímatelé, kteří pronajímají své nemovitosti stejnému nájemci na delší dobu, povinni podávat čtvrtletní daňová přiznání. Místo toho budou muset podat pouze jednou ročně.

Tato aktualizace výrazně zjednodušuje pronajímateli daňový proces a snižuje administrativní zátěž spojenou se čtvrtletním podáváním daní. Nyní se musíte starat pouze o podávání jednou ročně, což vám poskytuje větší pohodlí a efektivitu při správě daňových povinností.

ROČNÍ DANĚ A PŘIZNÁNÍ

  • Model 425: souhrn za IGIC (model 420) zaplacený v roce.
  • Model 210 ročně: za nepronajaté dny nemovitosti nebo dny pro vlastní potřebu. Také celoroční daň za garáže, skladovací prostory… Tato roční daň je založena na hodnotě nemovitosti v Catastro a je vypočítána na 1% nebo 2% v závislosti na roce revize hodnoty.
  • Model 210 negativní: Týká se to klientů, kteří spolupracují s turistickým operátorem a mají na fakturách zádržné. Turističtí operátoři během roku odvádějí daň do státního finančního úřadu vaším jménem a v únoru můžete uplatnit výdaje na vrácení některých nebo všech daní (pouze v případě, že jste daňovým rezidentem v evropské zemi). Výdaje se uplatňují tak, jak je uvedeno výše.
  • Model 210 cero: Týká se klientů, kteří mají v jednom nebo více čtvrtletích v roce více výdajů než příjmů. V lednu předložíte daňový formulář s celkovými částkami příjmů a výdajů a vzor 210 je předložen na ceru.
  • Model 347: souhrn částek, které za rok u dodavatelů/klientů překročí 3 005 EUR.

Klienti, kteří spolupracují s turistickými operátory a nemají na fakturách srážky, musí tento daňový formulář předložit španělskému státnímu finančnímu úřadu.

Klienti, kteří spolupracují s turistickými operátory a mají na faktuře zádržné, nemusí předkládat tento daňový formulář předložený španělskému státnímu finančnímu úřadu.

  • Model 415: souhrn částek, které u dodavatelů/klientů překročí 3 005 EUR za rok.

Klienti, kteří pracují jako turistické operátory a nemají na fakturách zádržné, musí předložit tento daňový formulář předložený kanárskému finančnímu úřadu.

Klienti, kteří spolupracují s turistickými operátory a mají na fakturách zádržné položky, musí tento daňový formulář předložit kanárskému finančnímu úřadu.

OSTATNÍ

  • Vzor 400: Tento daňový formulář pro informování o jakýchkoli změnách na kanárském daňovém úřadu, souvisejících s kontaktními informacemi, změnách v registraci IGIC…

Pokud si chcete přečíst informace přímo ze španělského finančního úřadu, můžete tak učinit na jejich webových stránkách.

Daně z pronájmu ve Španělsku: Naše poplatky

Daně z pronájmu ve Španělsku:

účtujeme následující náklady za výpočet, evidenci, zaplacení a sledování všech daní za vás. Jedná se o paušální ceny, které zahrnují vše potřebné, aby bylo vždy vše v pořádku:

NEMOVITOSTI NA KANÁRSKÝCH OSTROVECH:

  • KRÁTKODOBÝ/PŮJČOVNÝ PRONÁJEM: 120 € za čtvrtletí na osobu/prohlášení. (včetně prohlášení IGIC)
  • DLOUHODOBÉ DO SPOLEČNOSTI: 120 EUR za čtvrtletí na osobu/prohlášení. (včetně prohlášení IGIC)
  • DLOUHODOBÝ K SOUKROMÉMU: 180 EUR ročně na osobu/prohlášení. (roční prohlášení)

NEMOVITOSTI VE ŠPANĚLSKU:

  • KRÁTKODOBÝ/PŮJČOVNÝ PRONÁJEM: 180 EUR na rok na osobu/prohlášení. (roční prohlášení)
  • DLOUHODOBÝ: 180 EUR za rok na osobu/prohlášení. (roční prohlášení)

Výjimky/úpravy: za Modelo od 70 €.

Obraťte se na nás nezávazně, náš tým je vám k dispozici!

Non Resident tax in Spain