Vous possédez des biens immobiliers à l’étranger? Félicitations! Mais les autorités fiscales de votre pais voudront le savoir. La déclaration de vos biens étrangers est une obligation dans votre déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers. Cependant, il y a une petite différence si votre maison étrangère est louée ou non. Nous nous ferons un plaisir de vous mettre sur la bonne voie afin que vous ne soyez pas confrontés à des surprises désagréables:

Déclaration de seconde résidence à l’étranger: Si vous louez votre logement à l’étranger, vous devez indiquer le loyer effectivement perçu. Vous pouvez déduire de ce revenu le montant de l’« impuesto sobre sobre bienes inmuebles » (IBI).

Pour la Belgique:

Vous indiquez ce montant dans le code 1130/2130. Les autorités fiscales appliquent automatiquement une formule de coût de 40%. Le solde est ajouté à vos autres revenus et imposé au taux d’imposition le plus élevé.

La maison n’est-elle louée qu’une partie de l’année ? Pour la période de location, vous indiquez les revenus locatifs réels. Pour la partie de l’année qui n’est pas louée, vous indiquez la part proportionnelle de la valeur locative brute.

La déclaration de seconde résidence à l’étranger: Si vous ne louez pas, vous n’avez aucun revenu direct. Que devez-vous indiquer alors?

Il s’agit de la valeur locative brute annuelle moyenne: le revenu locatif que la propriété aurait généré si vous l’aviez louée toute l’année, en tenant compte des coutumes du pays et de l’emplacement de votre propriété. De ce revenu, vous pouvez déduire les impôts étrangers payés spécifiquement pour cette résidence. L’administration fiscale déduira alors automatiquement un pourcentage de 40%.

Mais qu’est-ce qu’une valeur locative brute?

« Il n’existe pas de règles fixes pour le calcul de la valeur locative brute, ce qui, dans la pratique, a suscité de nombreuses discussions. Pour clarifier les choses, l’administration fiscale a publié une circulaire le 29 juin 2016 », déclare Lieven Stoffelen de PwC Tax Consultants. « Cet article stipule que vous pouvez utiliser une valeur établie ou explicitement approuvée par un gouvernement étranger – l’équivalent étranger de notre revenu cadastral en Belgique. La circulaire ne décrit qu’un exemple en France, mais peut également s’appliquer aux Pays-Bas et à l’Espagne ». Vous n’êtes pas obligé d’utiliser cette valeur, mais c’est une possibilité. Si la valeur locative brute estimée fixe est supérieure à la valeur locative réelle, vous pouvez toujours opter pour la valeur locative réelle », poursuit Stoffelen.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour votre déclaration? Pour l’immobilier espagnol, vous pouvez travailler avec le ‘valor catastral’. En tant que valeur locative brute estimée fixe, vous pouvez prendre 2 pour cent de la ‘valor catastral’  (1,1 pour cent de la valeur s’il a été déterminé ou révisé au cours des 10 dernières années). Vous pouvez déduire les frais de l’impesto sobre bienes inmuebles‘ (IBI) payés.

Spécification d’une résidence étrangère : un exemple

Vous avez acheté un appartement pour 125.000€ mais le prix de la valeur cadastrale selon le gouvernement espagnol est de 72.345 €. Vous savez que vos voisins louent leur appartement sur une base annuelle à 400€ par mois.

Pour le calcul de la valeur locative brute estimée forfaitaire, on obtient ce calcul : € 72.345 x 2% = € 1446,90 valeur locative brute annuelle.

Si vous ne le faites pas, vous arriverez à 400 € x 12 mois = 4800 € de valeur locative annuelle brute. Une différence de pas moins de 4800 – 1446,90 = 3.353,10 € en votre faveur !

L’IBI peut être déduit de ce montant, par exemple 213 €.

Ainsi vous obtenez 1446.90 – 213 = € 1233.90 comme valeur locative brute annuelle estimée de forfait. Vous indiquez ce montant dans le code 1130/2130. (pour la Belgique)

Conformément à l’art. 7 al. 1, 1b et à l’art. 13 WIB92, 60% de ce montant est ensuite ajouté à votre revenu imposable, mais uniquement pour déterminer votre taux d’imposition. Dans notre exemple, € 1233,90 – 40% = € 493,56 est ajouté. Vous n’êtes PAS obligé de le faire, les autorités fiscales le font pour vous.

Il est donc possible que certains tombent dans une tranche d’imposition plus élevée. Certains n’auront pas à payer plus, d’autres devront peut-être payer un peu plus, ou obtenir moins de remboursement, selon le cas.

En raison de la convention préventive de double imposition, les revenus déclarés sont exonérés d’impôts. Mais pourquoi devez-vous les déclarer? L’exemption existe avec ce que l’on appelle dans le jargon technique la « réserve de progression ». Cela signifie que le revenu étranger est pris en compte pour déterminer le taux d’imposition qui sera appliqué à vos autres revenus. Après tout, les taux d’imposition augmentent avec votre revenu.

Bien qu’il n’y ait généralement pas d’accord sur le montant à remplir et que nous ne pouvons donc pas vous offrir la certitude juridique que l’administration fiscale acceptera le montant de la valeur cadastrale, multiplié par 1,1% ou 2% selon le cas, il y a beaucoup de doctrine juridique (y compris l’instruction interne de l’administration fiscale) qui vous est favorable…