Nieuwbouw kopen in Spanje verloopt lichtjes anders dan een normale tweedehands aankoop van een woning in Spanje. In vele gevallen bestaat de woning nog niet en gaat u overgaan tot aankoop op plan, vooraleer de eerste steen gelegd is. Dit is niet voor iedereen weggelegd, maar het voordeel is natuurlijk wel dat de waarde van het pand aanzienlijk kan stijgen eens de werken klaar zijn en het pand en de omgeving gewild zijn of worden. Niet iedereen kan namelijk het potentieel inzien en daar maken sommige kopers natuurlijk graag gebruik van. Behalve voor eventuele speculatieve doeleinden, is er natuurlijk de andere reden: u bent de allereerste eigenaar en niemand heeft voor u in uw woning geslapen.
Nieuwbouw kopen in Spanje heeft dezelfde voordelen als elders: de laatste nieuwe technologieën zijn gebruikt, het pand is modern en gebouwd met kwalitatieve nieuwe materialen. Of u nu rechtstreeks bij de promotor of via een makelaar koopt, doet u ook hier weer best beroep op een externe consultant die u zal begeleiden tijdens de gehele aankoopprocedure. Dit om eventuele onaangename verrassingen te vermijden gedurende of na de aankoop procedure en om op al uw vragen te antwoorden, in uw eigen taal. Nieuwbouw kopen in Spanje heeft namelijk zijn eigen specifieke karakteristieken.
Nieuwbouw kopen in Spanje
Nieuwbouw kopen in Spanje: een overzicht
Maar wat zijn nu de verschillen van nieuwbouw kopen in Spanje tegenover een tweedehands woning?
Behalve het meest logische aspect, dat u een nieuwbouw koopt en dus de eerste eigenaar bent, zijn er een aantal verschillen inzake de aankoopprocedure en de financiële kant, namelijk:
- U zal IGIC (BTW) betalen op uw aankoop, momenteel is dit vastgelegd op 7%. Voor het vasteland van Spanje is er de IVA van 10%.
- U zal bovenop de IGIC of de IVA nog een kost van 0,75% tot 1,5% betalen voor nieuwbouw, deze kost is er niet bij tweedehands vastgoed en is tevens regio gebonden. Enkele voorbeelden hiervan kan u terugvinden op onze pagina aangaande de belastingen bij aankoop van vastgoed.
- De kosten voor het aansluiten van de nutsvoorzieningen (water en elektriciteit) kunnen een paar honderd euro’s bedragen, daar u de eerste eigenaar bent en u deze meestal zal moeten betalen.
- De kans is zeer groot dat er nog geen VVE (vereniging van eigenaars) / VME (vereniging van mede-eigenaars) is, in Spanje een “comunidad” genaamd. Deze moet dus nog opgericht worden en dus is de kostprijs van de comunidadskosten niet steeds op voorhand bekend.
- Er is nog geen reservefonds bij de comunidad. Het kan dus zijn dat er bij de eerste algemene vergadering al beslist wordt om kapitaal op te halen bij de nieuwe eigenaars om toch al een klein reservefonds te hebben.
Informatie promotor
Waarschijnlijk wel het allerbelangrijkste bij de aankoop van nieuwbouw, is te beschikken over alle mogelijke informatie omtrent wat u nu juist gaat kopen. Op deze manier kan u zich een juist en correct beeld vormen van wat u gaat aankopen, hoe het eruit zal zien en welke materialen er gebruikt worden. Een aantal vereisten waaraan voldoen dient te worden:
- De aankoopprijs en betalingsmodaliteiten dienen duidelijk gecommuniceerd te worden en contractueel vastgelegd te zijn.
- De promotor moet voor het certificaat van het einde der werken zorgen, de zogenaamde “certificado de final de obra”.
- Hij dient tevens te zorgen voor de “cédula de habitabilidad”. Dit is het certificaat dat het pand bewoonbaar verklaard is.
- Dit gaat gekoppeld met de “licencia de primera ocupación” dat onontbeerlijk is voor het aanvragen en aankoppelen van de nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water.
- Het hebben van de nodige wettelijke garanties en verzekeringen, zowel voor de bouw als voor de aansprakelijkheid na de oplevering.
- Een grondplan met aanduiding van de oppervlakten en de verdeling van de ruimtes enz.
Wettelijke garanties
De garanties die de promotor dient te geven aan de kopers van nieuwbouw zijn in 3 segmenten onder te verdelen:
- Een garantie van 1 jaar voor de materiële schade als gevolg van de afwerking van bijvoorbeeld verf, deuren, glas en vloeren.
- Een garantie van 3 jaar voor schade die de faciliteiten vermindert en een inbreuk op de bewoonbaarheidsvereisten veroorzaakt, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van vocht.
- Een garantie van 10 jaar voor functionele schade. Dit wil zeggen schade in de funderingen, steunbalken, draagmuren en andere structurele elementen die de mechanische sterkte en stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen.
Al deze wettelijke garanties zijn opgenomen in de LOE, de Ley de Ordenación de la Edificación van 5 november 1999.
Tevens zijn er ook nog 2 andere wettelijke garanties die de promotor dient te geven indien u overgaat tot aankoop van vastgoed dat nog niet volledig gebouwd is:
- Indien om eender welke reden dan ook het gebouw niet afgewerkt of opgeleverd kan worden, dient de promotor de teruggave van de reeds betaalde bedragen plus rente te garanderen door middel van een verzekering of garantie.
- Anderzijds moeten de bedragen die u als koper betaalt, worden gestort op een rekening die gescheiden is van de andere rekeningen die de promotor heeft en mogen deze gelden alleen worden gebruikt voor zaken die te maken hebben met de constructie van het vastgoed waarvoor u betaalt.
Nieuwbouw kopen in Spanje: tot slot
Net zoals bij de aankoop van tweedehands vastgoed komt er bij nieuwbouw kopen in Spanje wel wat bij kijken. Van het nalezen van de compromis tot het aangaan van de contracten voor de aansluiting van uw nutsvoorzieningen zullen heel wat maanden overheen gaan. En kan er helaas ook iets fout lopen. Niettegenstaande u nieuwbouw koopt, is het zeker en vast aangeraden om u te laten begeleiden door een onafhankelijke consultant om te waken over uw belangen bij uw aankoop.
