Steuern Vermietung auf Teneriffa

Steuern Vermietung auf Teneriffa:

  • Wenn Sie in einem europäischen Land (darunter Island, Norwegen und Liechtenstein) steuerlich ansässig sind, können Sie Ausgaben abziehen und zahlen 19 % des Gewinns.
  • Wenn Sie in einem außereuropäischen Land steuerlich ansässig sind, können Sie keine Ausgaben abziehen und müssen 24 % Ihres Bruttoeinkommens bezahlen.

Aufgrund des hohen Bedarfs an Erläuterungen zu dieser Steuer und den mit der Einreichung dieser Steuern verbundenen Unterlagen haben wir auf dieser Seite eine Übersicht zusammengestellt.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien vermieten, müssen Sie auch dem spanischen Staat Steuern zahlen. Vergessen Sie nicht, dass Sie bei einer kurzfristigen Vermietung auch die Vermietungslizenz für Ihre Immobilie besitzen müssen. Spanien hat Besteuerungsbefugnisse, da sich die Immobilie auf seinem Hoheitsgebiet befindet und die Einkünfte daher hier erzielt werden.

Steuern Vermietung auf Teneriffa: IVA/IGIC

Um zu beginnen… eine Vermietungstätigkeit wird auf Teneriffa mit einer gewerblichen Tätigkeit gleichgesetzt und unterliegt daher den spanischen Mehrwertsteuervorschriften, der IVA von 21 % auf dem Festland und der IGIC von 7 % auf den Kanarischen Inseln. (ohne andere Regionen)

AB JANUAR 2024 GIBT ES KEINE AUSNAHMEN VON DIESER REGELUNG MEHR. Das bedeutet, dass standardmäßig jeder Vermieter mehrwertsteuerpflichtig ist und diese seinen Kunden/Mietern in Rechnung stellen muss.

Steuern Vermietung auf Teneriffa: Kosten abziehen

Folgende Kosten können für EU-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien (Sie sind Deutscher oder Österreicher, haben einen Zweitwohnsitz in Spanien, den Sie vermieten) erstattet werden:

  • Kosten im Zusammenhang mit der Reparatur und Erhaltung des Eigentums.
  • Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen (Achtung: Dieses Darlehen muss in Spanien registriert sein!)
  • Steuern, wie ddie Grundsteuern (IBI/SUMA)
  • Sonstige Kosten: Wasser, Strom etc.
  • Persönliche Dienstleistungen: wie die Endreinigung, unsere Rechnung zur Abgabe Ihrer Steuererklärung etc.
  • Sie können Ihre Anschaffungskosten auch abschreiben, aber das befürworten wir nicht. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit einer Fehlkalkulation beim Weiterverkauf sehr hoch, insbesondere wenn Sie nach und nach den Gestor oder Berater wechseln. Verzichten Sie besser darauf und ziehen Sie diese Kosten im Falle einer Weiterveräußerung zu 100 % von der Gewinnsteuer ab. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite Gewinnsteuern.

Diese Kosten können nur anteilig auf die vermieteten Nächte abgezogen und eingebracht werden!

Steuern Vermietung auf Teneriffa: Berechnung

Ein einfaches Beispiel: Sie haben im vergangenen Quartal (Januar, Februar, März) 60 von 90 Nächten vermietet und dafür 1.000 € erhalten. Alle beitragsfähigen Kosten belaufen sich zusammen auf 200 €.

Dann haben wir folgende Berechnung:

  • 60/90 = 66,67 % der Nächte des letzten Quartals wurden vermietet.
  • 66,67 % der Gesamtkosten sind abzugsfähig: 200 € x 66,67 % = 133,34 €
  • zu versteuerndes Einkommen: 1000 € – 133,34 € = 866,66 €
  • 866,66 € x 19 % = 164,67 € sind an die spanischen Steuerbehörden zu zahlen.

Dieses Beispiel berücksichtigt keine IGIC, die Sie abführen müssen.

Steuern Vermietung auf Teneriffa: Erklärung

WENN SIE KURZFRISTIG/FERIENVERMIETUNG AUF DEN KANARISCHEN INSELN ODER LANGFRISTIG AN EIN UNTERNEHMEN AUF DEN KANARISCHEN INSELN VERMIETEN:

Sie müssen das Formular, das Sie hier auf unserer Website unter dieser Seite finden: www.sebleeson.com/M210TDE alle drei Monate von den folgenden Zeiträumen ausfüllen, damit wir die notwendigen Basisdaten haben, um die Berechnungen für Ihre Steuererklärung durchzuführen:

  • 1. bis 6. JANUAR für den vermieteten Zeitraum von Oktober – November – Dezember
  • 1. bis 6. APRIL für den vermieteten Zeitraum von Januar – Februar – März
  • 1. bis 6. JULI für den vermieteten Zeitraum von April – Mai – Juni
  • 1. bis 6. OKTOBER für den gemieteten Zeitraum von Juli – August – September

Dann berechnen wir die Steuern für diesen Zeitraum;

Sie werden über den auf unserem Konto fälligen Betrag (einschließlich unserer Gebühren) informiert;

Diesen Betrag überweisen Sie auf unser Kundenkonto;

Wir reichen die Erklärung ein und bezahlen die spanischen Steuerbehörden.

WENN SIE KURZFRISTIG/FERIENVERMIETUNG IN SPANIEN ODER LANGFRISTIG AN EINE PRIVATVERMIETUNG AUF DEN KANARISCHEN INSELN ODER LANGFRISTIG IN SPANIEN VERMIETEN:

Sie müssen das Formular, das Sie hier auf unserer Website unter dieser Seite finden: www.sebleeson.com/M210ADE, vor dem 6. Januar ausfüllen, damit wir über die notwendigen Basisinformationen verfügen, um die Berechnungen für Ihre Steuererklärung durchzuführen.

Dann berechnen wir die Steuern für diesen Zeitraum;

Sie werden über den auf unserem Konto fälligen Betrag (einschließlich unserer Gebühren) informiert;

Diesen Betrag überweisen Sie auf unser Kundenkonto;

Wir reichen die Erklärung ein und bezahlen die spanischen Steuerbehörden.

KURZZEITVERMIETUNG / VV

Für das Modell 210 müssen alle Ausgaben ohne IGIC abgezogen werden, daher der Bruttobetrag vor IGIC, sofern auf der Rechnung angegeben.

  • Normale Ausgaben: Wasser, Strom, Müll, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen … können nur für die Miettage abgezogen werden.
  • Andere gewöhnliche Ausgaben wie Reinigung, Wartung, Buchhaltungsgebühren, Airbnb-Provisionen oder ähnliche Provisionen können vollständig abgezogen werden, da sie normalerweise mit den Miettagen in Zusammenhang stehen. Auf unserem vierteljährlichen Online-Formular geben Sie die Gesamtsumme (vollständig) an. Bitte addieren Sie unsere Buchhaltungsgebühren nicht hinzu, da wir diese automatisch berücksichtigen.
  • Außergewöhnliche Ausgaben: Dabei handelt es sich um größere Gegenstände, die über einen längeren Zeitraum in der Immobilie verbleiben, wie z. B. Möbel, Elektrogeräte usw. Diese können mit maximal 10 % pro Jahr (Abschreibung), aber auch bezogen auf die Miettage, abgezogen werden.
  • Der Wert der Immobilie (Bau) und die Kosten des Kaufs können ebenfalls mit maximal 3 % jährlich (Abschreibung), aber auch bezogen auf die Miettage, abgezogen werden. Wir raten davon ab, diese Beträge in Abzug zu bringen, denn wenn Sie die Immobilie in der Zukunft verkaufen oder verschenken, müssen die abgezogenen Beträge zum Kaufbetrag addiert werden und Sie zahlen in Zukunft eine höhere Steuer, was das Finanzamt nicht zulässt Sie müssen die Kosten doppelt abziehen.

Alle Rechnungen über die abgezogenen Ausgaben müssen Sie 4 Jahre lang aufbewahren, da das Finanzamt sie jederzeit anfordern kann. Alle Rechnungen müssen per Überweisung oder Karte bezahlt werden, und die Rechnung muss den vollständigen Namen des Lieferanten und Kunden, seine Identifikationsnummern und seine Adresse enthalten und das Konzept der Rechnung muss detailliert auf die Immobilie übertragen werden. Das bedeutet, dass ein Barzahlungsschein in Ihrem Lieblingsbaumarkt KEINE gültige Rechnung ist und daher nicht abgezogen werden kann.

Im Falle einer Prüfung kann das Finanzamt die Ausgaben überprüfen und wenn die Rechnung nicht korrekt ist, werden die Steuern ohne diese Ausgaben neu berechnet und Sie müssen die Steuerdifferenz zusammen mit Zuschlägen/Strafen zahlen.

Für das Modell 420 benötigen wir den gesamten im Quartal gezahlten IGIC-Betrag, da dieser Betrag von den 7 % IGIC abgezogen werden kann, die Sie auf Ihr Einkommen zahlen müssen.

Wichtig: Die IGIC kann nur dann abgezogen werden, wenn die Immobilie nur zu Mietzwecken genutzt wird. Wenn Sie die Immobilie für den Eigenbedarf oder für Familienangehörige nutzen, können Sie die ausbezahlten IGIC überhaupt nicht abziehen.

LANGZEITVERMIETUNG

Vierteljährlich: Modell 210 (19 % oder 24 %) und kein Modell 420 (IGIC 7 %) bei Langzeitmieten. Wenn der Mieter ein Unternehmen ist, müssen IGIC und Selbstbehalte hinterlegt und bezahlt werden.

  • Normale Ausgaben: Wasser, Strom, Müll, IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, monatliche Hypothekenzinsen, Instandhaltung, Buchhaltungsgebühren … können nur für die Miettage abgezogen werden.
  • Außergewöhnliche Ausgaben: Dabei handelt es sich um größere Gegenstände, die über einen längeren Zeitraum in der Immobilie verbleiben, wie z. B. Möbel, Küchengeräte, ein Fernseher … diese können mit maximal 10 % pro Jahr (Abschreibung), aber auch bezogen auf die Miettage, abgezogen werden .
  • Auch der Wert der Immobilie und die Kosten des Kaufs können mit maximal 3 % jährlich (Abschreibung), aber auch bezogen auf die Miettage, abgezogen werden. Wir raten davon ab, diese Beträge in Abzug zu bringen, denn wenn Sie die Immobilie in der Zukunft verkaufen oder verschenken, müssen die abgezogenen Beträge zum Kaufbetrag addiert werden und Sie zahlen in Zukunft eine höhere Steuer, was das Finanzamt nicht zulässt Sie müssen die Kosten doppelt abziehen.

Alle Rechnungen über die abgezogenen Ausgaben müssen Sie 4 Jahre lang aufbewahren, da das Finanzamt sie jederzeit anfordern kann. Alle Rechnungen müssen per Überweisung oder Karte bezahlt werden, und die Rechnung muss den Namen des Lieferanten und Kunden, die Identifikationsnummern und die Adresse enthalten und das Konzept der Rechnung muss detailliert auf die Immobilie übertragen werden. Das bedeutet, dass ein Barzahlungsschein in Ihrem Lieblingsbaumarkt KEINE gültige Rechnung ist und daher nicht abgezogen werden kann.

Im Falle einer Prüfung kann das Finanzamt die Ausgaben überprüfen und wenn die Rechnung nicht korrekt ist, werden die Steuern ohne diese Ausgaben neu berechnet und Sie müssen die Steuerdifferenz zusammen mit Zuschlägen/Strafen zahlen.

WICHTIGES UPDATE (Q1 2024) Wir freuen uns, Sie über eine wesentliche Änderung in der Steuergesetzgebung zu informieren, die Vermieter betrifft, die ihre Immobilien langfristig vermieten. Gemäß der jüngsten Steueranpassung müssen Vermieter, die ihre Immobilien über einen längeren Zeitraum an denselben Mieter vermieten, ab sofort keine vierteljährlichen Steuererklärungen mehr abgeben. Stattdessen müssen sie nur einmal im Jahr einen Antrag stellen.

Dieses Update vereinfacht den Steuerprozess für Vermieter erheblich und reduziert den Verwaltungsaufwand, der mit der vierteljährlichen Steuererklärung verbunden ist. Jetzt müssen Sie sich nur noch einmal im Jahr um die Steuererklärung kümmern, was Ihnen mehr Komfort und Effizienz bei der Verwaltung Ihrer Steuerpflichten bietet.

JÄHRLICHE STEUERN UND ERKLÄRUNGEN

  • Modell 425: eine Zusammenfassung für die im Jahr gezahlte IGIC (Modell 420).
  • Modell 210 jährlich: für die Nichtmiettage der Immobilie oder Tage zur Eigennutzung. Außerdem wird eine ganzjährige Steuer für Garagen, Lagerräume usw. erhoben. Diese jährliche Steuer basiert auf dem Wert der Immobilie im Kataster und wird je nach Jahr der Wertkorrektur mit 1 % oder 2 % berechnet.
  • Modell 210 negativ: Dies gilt für Kunden, die mit Reiseveranstaltern zusammenarbeiten und Einbehalte auf ihren Rechnungen haben. Die Reiseveranstalter zahlen die Steuer im Laufe des Jahres in Ihrem Namen an das staatliche Finanzamt, und im Februar können Sie Ausgaben geltend machen, um einige oder alle dieser Steuern zurückzuerhalten (nur wenn Sie in einem europäischen Land steuerlich ansässig sind). Die Kosten werden wie oben erwähnt verrechnet.
  • Modell 210 cero: Dies gilt für Kunden, die in einem oder mehreren Quartalen im Jahr mehr Ausgaben als Einnahmen haben. Im Januar legen Sie ein Steuerformular mit den Gesamtbeträgen der Einnahmen und Ausgaben vor und das Modell 210 wird bei cero vorgelegt.
  • Modell 347: eine Zusammenfassung der Beträge, die im Jahr bei Lieferanten/Kunden über 3.005 € liegen.

Kunden, die mit Reiseveranstaltern zusammenarbeiten und keine Einbehalte auf ihren Rechnungen haben, müssen dieses Steuerformular dem spanischen Finanzamt vorlegen.

Kunden, die mit Reiseveranstaltern zusammenarbeiten und auf ihrer Rechnung Einbehalte haben, müssen dieses Steuerformular nicht dem spanischen Finanzamt vorlegen.

  • Modell 415: eine Zusammenfassung der Beträge, die im Jahr bei Lieferanten/Kunden über 3.005 € liegen.

Kunden, die mit Reiseveranstaltern arbeiten und keine Einbehalte auf ihren Rechnungen haben, müssen dieses Steuerformular dem kanarischen Finanzamt vorlegen.

Kunden, die mit touristischen Anbietern zusammenarbeiten und auf ihren Rechnungen Einbehalte haben, müssen dieses Steuerformular beim kanarischen Finanzamt vorlegen.

ANDERE

  • Modell 400: Dieses Steuerformular dient der Information über alle Änderungen im kanarischen Finanzamt, im Zusammenhang mit Kontaktinformationen, Änderungen in der IGIC-Registrierung usw.

Wenn Sie Informationen direkt vom spanischen Finanzamt lesen möchten, können Sie dies auf deren Website tun.

Steuern Vermietung in Spanien: unsere Honorare

Vermietungssteuern in Spanien:

Wir berechnen die folgenden Kosten, um alle Steuern für Sie zu berechnen, einzureichen, zu zahlen und zu überwachen. Dabei handelt es sich um Pauschalpreise, die alles Nötige beinhalten, damit immer alles in Ordnung ist:

IMMOBILIEN AUF DEN KANARISCHEN INSELN:

  • KURZZEIT-/FERIENVERMIETUNG: 120 € pro Quartal pro Person/Erklärung. (inkl. der IGIC-Erklärungen)
  • LANGFRISTIG FÜR EIN UNTERNEHMEN: 120 € pro Quartal pro Person/Erklärung. (inkl. der IGIC-Erklärungen)
  • LANGFRISTIG ZU PRIVAT: 180 € pro Jahr und Person/Erklärung. (Jahreserklärung)

IMMOBILIEN IN SPANIEN:

  • KURZZEIT-/FERIENVERMIETUNG: 180 € pro Jahr und Person/Erklärung. (Jahreserklärung)
  • LANGFRISTIG: 180 € pro Jahr und Person/Erklärung. (Jahreserklärung)

Ausnahmen/Anpassungen: pro Modelo ab 70 €.

Kontaktieren Sie uns unverbindlich, unser Team steht Ihnen zur Verfügung!

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