Steuern Vermietung in Spanien: Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien vermieten, müssen Sie auch dem spanischen Staat Steuern zahlen. Vergessen Sie nicht, dass Sie bei einer kurzfristigen Vermietung auch die Vermietungslizenz für Ihre Immobilie besitzen müssen. Spanien hat Besteuerungsbefugnisse, da sich die Immobilie auf seinem Hoheitsgebiet befindet und die Einkünfte daher hier erzielt werden. Die allgemeine Regel für Nichtansässige (Sie sind also kein Steuerresident in Spanien) ist, dass Sie als EU-Bürger 19 % Ihres NETTOEINKOMMENS an die spanischen Steuerbehörden abführen müssen. Als Nicht-EU-Bürger sind das 24 %, und Sie haben keinen Anspruch auf Kostenabzug.

Um zu beginnen… eine Vermietungstätigkeit wird in Spanien mit einer gewerblichen Tätigkeit gleichgesetzt und unterliegt daher den spanischen Mehrwertsteuervorschriften, der IVA von 21 % auf dem Festland und der IGIC von 7 % auf den Kanarischen Inseln. (ohne andere Regionen)

Das bedeutet, dass standardmäßig jeder Vermieter mehrwertsteuerpflichtig ist und diese seinen Kunden/Mietern in Rechnung stellen muss. Allerdings gibt es hiervon Ausnahmen, die wir gerne persönlich mit Ihnen besprechen möchten, denn jede Situation ist anders.

• Sie sind Angestellter/Arbeiter und die Mieteinnahmen in Spanien betragen weniger als 30.000 € pro Jahr: Sie können eine Befreiung beantragen.
• Sie sind selbstständig und das kombinierte Einkommen aus Ihrer selbstständigen Tätigkeit in Ihrem Heimatland + Mieteinnahmen in Spanien ergibt weniger als 30.000 € pro Jahr: Sie können eine Befreiung beantragen.
• Sie sind selbstständig und das kombinierte Einkommen aus Ihrer selbstständigen Tätigkeit in Ihrem Heimatland + Mieteinnahmen in Spanien generiert mehr als 30.000 € pro Jahr: Sie sind mehrwertsteuerpflichtig.
• Sie besitzen die Immobilie gemeinsam mit jemand anderem: Sie sind mehrwertsteuerpflichtig. Die einzige Ausnahme hiervon ist, wenn Sie verheiratet sind und einer der Ehepartner Angestellter/Arbeiter ist und die Mieteinnahmen in Spanien weniger als 30.000 € pro Jahr betragen; dann können Sie eine Befreiung beantragen, weil wir die Mehrwertsteuererklärung dann nur bei 1 Person statt bei beiden abgeben.
• Der Eigentümer ist ein Unternehmen: Sie sind mehrwertsteuerpflichtig.

Folgende Kosten können für EU-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien (Sie sind Deutscher oder Österreicher, haben einen Zweitwohnsitz in Spanien, den Sie vermieten) erstattet werden:

• Kosten im Zusammenhang mit der Reparatur und Erhaltung des Eigentums.
• Zinsen für Ihr Hypothekendarlehen (Achtung: Dieses Darlehen muss in Spanien registriert sein!)
• Steuern, wie das Katastereinkommen (IBI/SUMA)
• Sonstige Kosten: Wasser, Strom etc.
• Persönliche Dienstleistungen: wie die Endreinigung, unsere Rechnung zur Abgabe Ihrer Steuererklärung etc.
• Sie können Ihre Anschaffungskosten auch abschreiben, aber das befürworten wir nicht. Dadurch ist die Wahrscheinlichkeit einer Fehlkalkulation beim Weiterverkauf sehr hoch, insbesondere wenn Sie nach und nach den Gestor oder Berater wechseln. Verzichten Sie besser darauf und ziehen Sie diese Kosten im Falle einer Weiterveräußerung zu 100 % von der Gewinnsteuer ab. Weitere Informationen hierzu finden Sie auf unserer Seite Gewinnsteuern.

Diese Kosten können nur anteilig auf die vermieteten Nächte abgezogen und eingebracht werden!

Ein einfaches Beispiel: Sie haben im vergangenen Quartal (Januar, Februar, März) 60 von 90 Nächten vermietet und dafür 1.000 € erhalten. Alle beitragsfähigen Kosten belaufen sich zusammen auf 200 €.

Dann haben wir folgende Berechnung:

• 60/90 = 66,67 % der Nächte des letzten Quartals wurden vermietet.
• 66,67 % der Gesamtkosten sind abzugsfähig: 200 € x 66,67 % = 133,34 €
• zu versteuerndes Einkommen: 1000 € – 133,34 € = 866,66 €
• 866,66 € x 19 % = 164,67 € sind an die spanischen Steuerbehörden zu zahlen.

Dieses Beispiel berücksichtigt keine IGIC, die Sie abführen müssen.

Es gibt 5 Steuererklärungen pro Jahr:

–> 1 pro Quartal; sowohl Ihr Modelo 210 (19 % Steuern) als auch Ihr Modelo 420 (7 % IGIC);

–> sowie eine fünfte Erklärung (im Januar des Folgejahres) für alle mietfreien Tage, welche noch nominell versteuert werden.

Sie müssen das Formular, das Sie hier auf unserer Website unter dieser Seite finden: www.sebleeson.com/M210TDE alle drei Monate von den folgenden Zeiträumen ausfüllen, damit wir die notwendigen Basisdaten haben, um die Berechnungen für Ihre Steuererklärung durchzuführen:

• 1. bis 6. JANUAR für den vermieteten Zeitraum von Oktober – November – Dezember
• 1. bis 6. APRIL für den vermieteten Zeitraum von Januar – Februar – März
• 1. bis 6. JULI für den vermieteten Zeitraum von April – Mai – Juni
• 1. bis 6. OKTOBER für den gemieteten Zeitraum von Juli – August – September

Dann berechnen wir die Steuern für diesen Zeitraum;

Sie werden über den auf unserem Konto fälligen Betrag (einschließlich unserer Gebühren) informiert;

Diesen Betrag überweisen Sie auf unser Kundenkonto;

Wir reichen die Erklärung ein und bezahlen die spanischen Steuerbehörden.

Vermietungssteuern in Spanien: Wir berechnen die folgenden Gebühren, um alle Steuern für Sie zu berechnen, einzureichen, zu bezahlen und nachzuverfolgen, damit immer alles korrekt ist:

70€ pro Erklärung (pro Person).

Das bedeutet, dass bei 2 Eigentümern auch 2 Steuererklärungen pro Quartal abgegeben werden müssen.

Kontaktieren Sie uns unverbindlich, unser Team steht Ihnen zur Verfügung!